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住まい・インテリア

2018年3月 4日 (日)

「メジャーセブンのマンショントレンド調査」っていうのが出たんだが

「メジャーセブンのマンショントレンド調査 Vol.27」というのが2月27日に発表になった。

<メジャーセブン>ってなんだ? 住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスの大手7マンション・デベロッパーのこと。それぞれのマンション購入者からのアンケート調査をまとめたものなので、それなりにトレンドはわかるけれども、まあ、半分は「そんなこともあるのかな」的に読んでおいたほうがいいだろう。

20180301

 アンケートの内容は以下の通り。

1.現在マンション購入を検討している理由
2.理想とするマンションのタイプ
3.マンションを購入すべきタイミングとその理由
4.新築マンションと中古マンション両方検討時の購入基準

 といったもの。

1.現在マンション購入を検討している理由は、トップが「資産を持ちたい・資産として有利だと思ったから」、2位が「もっと広い住まいに住みたいから」、3位が「もっと交通の便の良いところに住みたいから」というのが挙がっていて、これは以前からと同じ。要は「資産価値、広さ、利便性」がマンション購入検討理由の主な要素だということがわかる。それ以下では4位「通勤に便利な場所に住みたいから」、5位「都心に住みたいから」、6位「現在は金利が低く、買い時だと思うから」、7位「老後の安心のため、住まいを持ちたかいという思いから」、8位「賃貸より持ち家の方が、金銭的に得だと思うから」、9位「魅力的な物件や物件広告を見たから」というのがベスト・ナイン。

2.理想とするマンションのタイプでは、「信頼できる不動産会社が分譲するマンション」が60.1%、「信頼できる建設会社が施工するマンション」59.1%、「管理会社が信頼できるマンション」54.3%というのがあり、前回調査(2017年2月)より順位を上げた理想とするマンションタイプは「高層マンション、タワーマンション」(24.2%/11位→24.7%/10位)、「大規模戸数のマンション」(20.5%/14位→22.4%/12位)という結果が出ている。

3.マンションを購入すべきタイミングとその理由では、「今が買い時だと思う」10.4%、「どちらかといえば買い時だと思う」31.5%で、合わせて41.9%の人が、今を「買い時」だと考えているということがわかる。

4.新築マンションと中古マンション両方検討時の購入基準では、「新築のみ検討」が49.3%、「中古のみ検討」が4.0%、「新築と中古の両方検討」が43.8%ということになり、「新築のみ検討」という人以外は、新築とか中古とかにかかわらず、「物件価格、諸経費などを含めた価格面」80.7%、「物件の立地(どこの駅にあるかなどの広域観点)」72.3%、「物件の立地(物件周辺の環境、施設などの狭域観点)」54.1%という点を購入基準としていることがわかる。

 全国のマンション供給戸数の28.7%を超える大手7社のデータであるから、それなりに偏った資料であることは免れない。例えば「理想とするマンション」で「大規模戸数、タワーマンション」なんて入っているのは、いかにもメジャーセブンのマンション調査らしいところである。私なんかはそんな大規模やタワーマンションみたいな、だれが住んでいるのかわからないようなマンションは好きじゃないってことなんかもあるのだが、まあ、今の(私より)若い人たちはそうではないんだろうな、なんてこともある。

 まあ、こうして見るとこれまでのマンション・トレンドとは大きく異なってはいないようなのだ。メジャーセブンのマンション供給に関しては、今年も有望な予想が出ているんだろう。が、現実を見ると、不動産経済研究所がまとめた2018年の首都圏新築マンション供給戸数予想だと3年連続の供給戸数4万戸割れとされていて、実際にはかなり厳しい状況も予想されているようだ。要は大手七社とそれ以外のデベロッパーではかなり状況が異なっているっていうことなのかな。

 ところがそんな状況のなかで、唯一市況を破ってマンション購入に走っている人たちがいるというのだ。それが「パワーカップル」という人たちの存在だ。

『パワーカップルの大まかな定義は「購買力のある共働き夫婦」(ニッセイ基礎研究所の久我尚子・主任研究員)。世帯年収については「1000万円以上」、「2000万円以上」と諸説あるが、久我氏は2人とも年収が700万円超の夫婦をパワーカップルとする。いずれにしても、マンション市場で主導権を握っているのは、2人ともフルタイムで働く夫婦だ。
 パワーカップルの最大の強みは資金力だ。代わりに不足しているのが時間だ。しかも、子どもはいないか、いても1人であることが多い。だから住環境よりも利便性を重視する。
「最寄り駅まで徒歩8分以内、(オフィス街の)東京駅や大手町駅まで乗り換えなしで15~30分」(トータルブレインの久光社長)。これが首都圏のパワーカップルが好む物件の最大公約数的条件だ。価格は二の次。だから、いい物だと判断すれば迷わずに買う。
 ついにここまで来たか――。パワーカップルの実力に三菱地所レジデンスの担当者が驚いた。
 17年秋に発売した都心の駅近物件(販売戸数70戸程度)の購入者リストには「ペアローン比率30%」の数字が記されている。夫婦が個別に住宅ローンを組み、これを合算してマンションを購入した世帯の割合が3割に達したのだ。インターネットで手続きして直接資金調達した人たちを含めると4割近くがペアローンによる購入者だと想定される。このペアローンこそパワーカップルの最大の武器だ。』 (日経電子版2018年1月13日付)

 二人で住宅ローン控除を受ければ二人の負担額はかなり少なくなる。まあ、確かに二人で年収1500万円を超えるくらいの収入があれば、一人の収入でもその位のローンは組めないこともないが、それが二人の収入であり、その双方とも住宅ローン控除を受けることができるのであれば、かなり楽な状況になることは事実だ。

 日経電子版では次のように続く。

『ペアローンを利用した30代のパワーカップルが取材に応じてくれた。
 この夫婦が17年に購入したマンションの広さは55平方メートル(2LDK)で価格は6600万円。首都圏における単位面積あたりの平均価格で見ると、約1.5倍する高級物件だが、「最寄り駅から徒歩7分、(2人の勤務先がある)渋谷まで電車で9分という利便性に大満足している」。
■控除が後押し
 夫は金融機関、妻はメーカーに勤務する。いずれも正社員で個別にローンを組む力があり、合わせて6100万円を借り入れた。月々の支払いは夫が9万2800円、妻は6万8000円。決して小さな額ではないが「負担感は小さい」と口をそろえる。なぜなら住宅ローン控除が大きくなるからだ。
 仮にこの物件で6600万円の35年ローン(年利0.625%)を組むと、返済総額は7350万円になる。1人でローンを組むのであれば、控除額は最大400万円。実質的な返済総額は約7000万円になる。
 だが、2人でローンを組めば控除額は最大566万円になり、実質的な返済総額は約6800万円に減る。夫婦のどちらかだけでローンを組んだ場合より、200万円程度得になる。
 しかも、利便性が高ければ、購入した物件が値下がりするリスクは低くなる。賃貸住宅に支払う家賃と住宅ローンを比べてほぼ同じなら、分譲マンションを買い住宅ローンを払うのがパワーカップルの選択だ。』

 うーん、まあそういうことなんでしょうね。「パワーカップル」ならばね。

 昔は「DINKS」という言葉がはやった。「Double Income No Kids」の頭文字を並べたものなのだが、それがいまは「パワーカップル」という言葉になったんだ。

 まあ、でもね、「No Kids」だって夫婦の間ではどうなるかはわからないし、「Double Income」だって先は読めないこの時代だ。とりあえず現状の状況は変わらないことが前提の住宅ローンなんだけれども、そうではない環境変化にも耐える必要があるということも考えていたほうがいいんじゃないかと、私は老婆心ながらも考えるんだけれどもね。

 と、ばかり心配が先行しても意味はないし、とりあえずは今の状況がそのまま続くと考えるしか「住宅ローン」というものに対処する方法はないのかもね。

 まあ、頑張ってください。パワーカップルさん。

「メジャーセブンのマンショントレンド調査 Vol.27」読みたい人はコチラをクリック! (添付のPDFファイルに詳しい調査結果が出ています)

 

2015年9月 8日 (火)

『マンション防災対策入門』講座を受けてきた

 一昨日は株式会社つなぐネットコミュニケーションズ主催の講座『マンション防災対策入門』を受けてきたので、そのご報告。

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「株式会社つなぐネットコミュニケーションズ」というのは、元々丸紅の子会社として設立され、その後、丸紅、三菱地所、東京建物の三社体制になって、基本的にはマンション向けのインターネット接続サービスを提供している会社だ。

 そのインターネット接続サービスに乗せて「マンション向け緊急地震速報サービス『SCOOP』」を提供開始するところから、マンション管理組合向けの総合地震対策のサポートを開始、その後、「『マンション内被災生活』実現支援プログラム」というのが2013年度グッドデザイン賞を受賞したことから、昨年、「マンション防災担当育成講座『マンション防災対策入門』というのを始めて今回に至るということなのだった。

 地震などによる災害に対して防災に必要なのは三つの力というのがあって、まず自分で自分や家族の命を守る「自助」、地域やマンション内などで協力して助け合う「共助」、そして行政機関等が災害支援を実施する「公助」というのがあるのだが、基本的に言ってしまうと、この三つの力のうち「自助」が全体の7割、「共助」が2割、「公助」が1割の力を発揮するということ。阪神淡路大震災の際は全体の8割が近隣住民による救出であったというくらい、自助と共助が大切だったということなのだ。

 つまり、行政機関などによる災害支援はその立ち上がりの遅さもあり、災害発生からかなりの時間がかかってしまい、結局、そうした公的な災害支援が立ち上がるまでは「自助」ないしは「共助」でもって、被災者を助けていかなければならないということなのだ。

 まあ、考えてみればそれは当然であって、とりあえずはマンション内の住民や、地域住民との助け合いでもってお互いを支え合うという関係を作っておかなければならないということが、防災対策としては一番重要だということだ。

 自助はまあ当たり前なので、ここでは触れないが、共助というものが基本的には一番大事だということになる。で、その「共助」の前提になるのが「まずは現状を知ること」。

 現状把握にはポイントが4つあって

①地理条件 どんな場所に立地しているのか。
②構造条件 どんな構造なのか。強さはどうか。
③設備条件 どんな設備があるのか。どんな対応ができるのか。
④居住者条件 どんな人が住んでいるのか

 という4つのポイントに従って現状把握をしておくのがまずは大事なことだという。

①地理条件に関しては調べる方法があって、「JSHIS地震ハザードカルテ」というのが防災科学研究所というところから提供されているので、それで簡単に分かる。例えば、今私が住んでいる「東京都文京区本駒込6丁目」だとこんな具合。

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 当然、東京都なので今後30年の間に震度5弱、5強が90%以上の確率でやってきて、6弱も50%の確率でやってくるということが分かる。皆さんも上記の「JSHIS地震ハザードカルテ」で簡単に分かるので、ご自分の住所を入れて調べて見ると良いでしょう。

②構造条件に関して言うと、今私が住んでいるマンションは「耐震強度1.1」という、通常のマンションの強度に対して1.1倍の強度で作られている。ちなみに学校や病院が1.25倍、警察などが1.5倍という強度だそうだ。

③設備条件は、まあこれからだな。取り敢えずどんな防災用品を揃えてあるかは管理組合理事長としては把握しているが、実際にそれを使ったことはないから、これから初めての防災訓練があるから、そこで把握しておくしかないだろう。

④居住者条件もこれから。取り敢えずオーナーの団体である管理組合とは別に親睦会という居住者のための組織を立ち上げたばかりである。

 いずれにせよ、こうした資料をそろえて「防災マニュアル」をこれから作らなければならないというのは、結構、管理組合の仕事も結構大変だなあ、と考えた次第。

 まあ、じつはこの講座を受けた理由はそんな前向きな理由だけじゃなくて、実は他のマンションの管理組合ってどういう運営をしているんだろうという興味から、他のマンション管理組合の理事の方々と知り合いになりたいというのが目的ではあった。

 今回は東京建物アメニティサポートというマンション管理会社が管理するマンションの管理組合が対象ではあったのだけれども、今後は本駒込6丁目のマンション管理組合の横の連携を企んでいる私なので、これからどうやってそれを作り上げるか、結構、息の長い思い込みなのであります。

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2015年7月 8日 (水)

「マンション再生協議会」って、何だ?

 マンション再生協議会の総会と講演会が、文京区後楽にある一般独立行政法人住宅金融支援機構(旧・住宅金融公庫)で行われたので、家からも近いし行ってきた。

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「マンション再生協議会」って、何だ? と思われるでしょう。そんなもの、私だって家のマンションを建替える時まで知らなかった。我々がその存在を知ったのは、マンション再生協議会から、我がマンションの建替え情報をサイトに載せたいんだけれども、と言ってきたからだった。

 マンション再生協議会とは『マンションは都市における居住形態として広く普及し、現在では約1000万人が居住しています。
 その一方で、老朽化等により、居住環境の悪化や耐震性の不足などが懸念されるマンションが急速に増え、適正な修繕・改修による居住環境の維持向上の必要性は高まっており、また、老朽化が著しいマンションについては建替えが避けられない問題となっています。今後21世紀における快適な都市居住を実現し、都市の再生を図るためには、マンションの修繕・改修や建替えといった「マンション再生」を図ることが大きな政策課題となっています。
 このような状況を踏まえ、これまで「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」、「マンションの建替えの円滑化等に関する法律」の制定や区分所有法の改正が行われ、マンション再生に関する法制度が整備されました。さらに、補助制度、融資制度、税制の特例措置等、財政面での支援制度も充実しつつあります。
 しかしながら、マンション再生の主体である管理組合や建替組合等はマンションの区分所有者により構成されており、法制度、支援制度についての情報や事業推進のノウハウが不足しているなど、その実施にあたっては、適正な支援が不可欠であります。 また、マンション再生は、マンションの状況に応じた適切な対策を実施する必要があることから、それを支援する体制は、各分野の専門家や公共団体等が連携し、管理組合や建替組合等に対して多面的な支援を臨機応変に行う必要があります。
 以上の背景を踏まえ、我々発起人一同は、マンション再生に関連する各分野の専門家や公共団体等が相互に連携しながら、情報提供、専門家の紹介等により管理組合や建替組合等を支援することでマンション再生の円滑化を図ることにより、良好な居住環境の確保と都市の再生に寄与するため、ここに「マンション再生協議会」を設立するものであります』というのが、平成15年6月11日に「マンション再生協議会」発起人代表・小林重敬氏(現会長・横浜国立大学名誉教授)の言葉。 

 まあ、マンションの建替えや大規模修繕なんかの時の相談相手みたいなものかな。

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 で、そのマンション再生協議会の平成27年度の総会が昨日、住宅金融支援機構の本店で行われ、その後に国、東京都、大阪市、横浜市の各担当者から、各地域における「マンション再生の取組み」が発表された。

Dscf66752国は国土交通省住宅局市街地建築課マンション政策室の山本課長補佐。

Dscf66762東京都は都市整備局住宅政策推進部マンション課の高橋課長。

Dscf66772大阪市は都市整備局企画部住宅政策課の阿部課長。

Dscf66782横浜市は建築局住宅部住宅再生課の大友課長。

 東京都におけるマンションのストック数は約168万戸(総世帯数の約4分の1)となっていて、都市の主要な居住形態として広く普及している。一方、約168万戸の内、旧耐震基準(1981年改正以前の基準)のマンションが約36万戸、旧々耐震基準(1971年改正以前の基準)が約7万戸と、新規建設や建替えが進んでいる東京でも、まだ約2割は旧耐震基準のマンションが残っているということなのだ。

 結局、これまでに建替えが実現したマンションは、「駅からの距離が近い」「容積使用率に余裕がある」などの条件に恵まれたものが多く、それ以外のマンションではなかなか建替えも大変だということである。

 特に、大阪市は管理規約がないマンション、長期修繕計画自体がないマンションなどが多く、マンションの耐震補強工事やマンション建替えを検討しているところもまだまだ15%と、あまり前向きには進んでいないようだ。

 まあ、東京ですら耐震補強や建替えというところに進むのにはいろいろ障害があって、住民(区分所有者)の合意形成は難しい。まあ、我が家のマンションも高齢者が多く、当初は建替えに難色を示していた人も多かったが、比較的生活に余裕がある人が多かったらしく、全員賛成で建替えが決まってしまったが、なかなかそういうところは少ないようで、反対した人にどう対処すればいいのか、という問題もかなり出ているようだ。

 ということで、昨日の講演の資料などはマンション再生協議会のサイトでご覧ください。

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