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2018年3月 4日 (日)

「メジャーセブンのマンショントレンド調査」っていうのが出たんだが

「メジャーセブンのマンショントレンド調査 Vol.27」というのが2月27日に発表になった。

<メジャーセブン>ってなんだ? 住友不動産、大京、東急不動産、東京建物、野村不動産、三井不動産レジデンシャル、三菱地所レジデンスの大手7マンション・デベロッパーのこと。それぞれのマンション購入者からのアンケート調査をまとめたものなので、それなりにトレンドはわかるけれども、まあ、半分は「そんなこともあるのかな」的に読んでおいたほうがいいだろう。

20180301

 アンケートの内容は以下の通り。

1.現在マンション購入を検討している理由
2.理想とするマンションのタイプ
3.マンションを購入すべきタイミングとその理由
4.新築マンションと中古マンション両方検討時の購入基準

 といったもの。

1.現在マンション購入を検討している理由は、トップが「資産を持ちたい・資産として有利だと思ったから」、2位が「もっと広い住まいに住みたいから」、3位が「もっと交通の便の良いところに住みたいから」というのが挙がっていて、これは以前からと同じ。要は「資産価値、広さ、利便性」がマンション購入検討理由の主な要素だということがわかる。それ以下では4位「通勤に便利な場所に住みたいから」、5位「都心に住みたいから」、6位「現在は金利が低く、買い時だと思うから」、7位「老後の安心のため、住まいを持ちたかいという思いから」、8位「賃貸より持ち家の方が、金銭的に得だと思うから」、9位「魅力的な物件や物件広告を見たから」というのがベスト・ナイン。

2.理想とするマンションのタイプでは、「信頼できる不動産会社が分譲するマンション」が60.1%、「信頼できる建設会社が施工するマンション」59.1%、「管理会社が信頼できるマンション」54.3%というのがあり、前回調査(2017年2月)より順位を上げた理想とするマンションタイプは「高層マンション、タワーマンション」(24.2%/11位→24.7%/10位)、「大規模戸数のマンション」(20.5%/14位→22.4%/12位)という結果が出ている。

3.マンションを購入すべきタイミングとその理由では、「今が買い時だと思う」10.4%、「どちらかといえば買い時だと思う」31.5%で、合わせて41.9%の人が、今を「買い時」だと考えているということがわかる。

4.新築マンションと中古マンション両方検討時の購入基準では、「新築のみ検討」が49.3%、「中古のみ検討」が4.0%、「新築と中古の両方検討」が43.8%ということになり、「新築のみ検討」という人以外は、新築とか中古とかにかかわらず、「物件価格、諸経費などを含めた価格面」80.7%、「物件の立地(どこの駅にあるかなどの広域観点)」72.3%、「物件の立地(物件周辺の環境、施設などの狭域観点)」54.1%という点を購入基準としていることがわかる。

 全国のマンション供給戸数の28.7%を超える大手7社のデータであるから、それなりに偏った資料であることは免れない。例えば「理想とするマンション」で「大規模戸数、タワーマンション」なんて入っているのは、いかにもメジャーセブンのマンション調査らしいところである。私なんかはそんな大規模やタワーマンションみたいな、だれが住んでいるのかわからないようなマンションは好きじゃないってことなんかもあるのだが、まあ、今の(私より)若い人たちはそうではないんだろうな、なんてこともある。

 まあ、こうして見るとこれまでのマンション・トレンドとは大きく異なってはいないようなのだ。メジャーセブンのマンション供給に関しては、今年も有望な予想が出ているんだろう。が、現実を見ると、不動産経済研究所がまとめた2018年の首都圏新築マンション供給戸数予想だと3年連続の供給戸数4万戸割れとされていて、実際にはかなり厳しい状況も予想されているようだ。要は大手七社とそれ以外のデベロッパーではかなり状況が異なっているっていうことなのかな。

 ところがそんな状況のなかで、唯一市況を破ってマンション購入に走っている人たちがいるというのだ。それが「パワーカップル」という人たちの存在だ。

『パワーカップルの大まかな定義は「購買力のある共働き夫婦」(ニッセイ基礎研究所の久我尚子・主任研究員)。世帯年収については「1000万円以上」、「2000万円以上」と諸説あるが、久我氏は2人とも年収が700万円超の夫婦をパワーカップルとする。いずれにしても、マンション市場で主導権を握っているのは、2人ともフルタイムで働く夫婦だ。
 パワーカップルの最大の強みは資金力だ。代わりに不足しているのが時間だ。しかも、子どもはいないか、いても1人であることが多い。だから住環境よりも利便性を重視する。
「最寄り駅まで徒歩8分以内、(オフィス街の)東京駅や大手町駅まで乗り換えなしで15~30分」(トータルブレインの久光社長)。これが首都圏のパワーカップルが好む物件の最大公約数的条件だ。価格は二の次。だから、いい物だと判断すれば迷わずに買う。
 ついにここまで来たか――。パワーカップルの実力に三菱地所レジデンスの担当者が驚いた。
 17年秋に発売した都心の駅近物件(販売戸数70戸程度)の購入者リストには「ペアローン比率30%」の数字が記されている。夫婦が個別に住宅ローンを組み、これを合算してマンションを購入した世帯の割合が3割に達したのだ。インターネットで手続きして直接資金調達した人たちを含めると4割近くがペアローンによる購入者だと想定される。このペアローンこそパワーカップルの最大の武器だ。』 (日経電子版2018年1月13日付)

 二人で住宅ローン控除を受ければ二人の負担額はかなり少なくなる。まあ、確かに二人で年収1500万円を超えるくらいの収入があれば、一人の収入でもその位のローンは組めないこともないが、それが二人の収入であり、その双方とも住宅ローン控除を受けることができるのであれば、かなり楽な状況になることは事実だ。

 日経電子版では次のように続く。

『ペアローンを利用した30代のパワーカップルが取材に応じてくれた。
 この夫婦が17年に購入したマンションの広さは55平方メートル(2LDK)で価格は6600万円。首都圏における単位面積あたりの平均価格で見ると、約1.5倍する高級物件だが、「最寄り駅から徒歩7分、(2人の勤務先がある)渋谷まで電車で9分という利便性に大満足している」。
■控除が後押し
 夫は金融機関、妻はメーカーに勤務する。いずれも正社員で個別にローンを組む力があり、合わせて6100万円を借り入れた。月々の支払いは夫が9万2800円、妻は6万8000円。決して小さな額ではないが「負担感は小さい」と口をそろえる。なぜなら住宅ローン控除が大きくなるからだ。
 仮にこの物件で6600万円の35年ローン(年利0.625%)を組むと、返済総額は7350万円になる。1人でローンを組むのであれば、控除額は最大400万円。実質的な返済総額は約7000万円になる。
 だが、2人でローンを組めば控除額は最大566万円になり、実質的な返済総額は約6800万円に減る。夫婦のどちらかだけでローンを組んだ場合より、200万円程度得になる。
 しかも、利便性が高ければ、購入した物件が値下がりするリスクは低くなる。賃貸住宅に支払う家賃と住宅ローンを比べてほぼ同じなら、分譲マンションを買い住宅ローンを払うのがパワーカップルの選択だ。』

 うーん、まあそういうことなんでしょうね。「パワーカップル」ならばね。

 昔は「DINKS」という言葉がはやった。「Double Income No Kids」の頭文字を並べたものなのだが、それがいまは「パワーカップル」という言葉になったんだ。

 まあ、でもね、「No Kids」だって夫婦の間ではどうなるかはわからないし、「Double Income」だって先は読めないこの時代だ。とりあえず現状の状況は変わらないことが前提の住宅ローンなんだけれども、そうではない環境変化にも耐える必要があるということも考えていたほうがいいんじゃないかと、私は老婆心ながらも考えるんだけれどもね。

 と、ばかり心配が先行しても意味はないし、とりあえずは今の状況がそのまま続くと考えるしか「住宅ローン」というものに対処する方法はないのかもね。

 まあ、頑張ってください。パワーカップルさん。

「メジャーセブンのマンショントレンド調査 Vol.27」読みたい人はコチラをクリック! (添付のPDFファイルに詳しい調査結果が出ています)

 

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