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2017年12月 9日 (土)

『マンションは学区で選びなさい』という提言はまったくその通りなんだけれども

 まあ、このテの「マンションはこの地域を買いなさい」「(首都圏の)こんな場所のマンションは買ってはいけない」的な本はこれまでもいくらでも出版されていた。

 で、その種の本の新手が『マンションは学区で選びなさい』ってわけ。つまり、マンションを買うときは、『公立小学校、中学校の中でも「優良」と思われている学校の学区から選びなさい』っていうこと。まあ、私立の小中学校や私立高校なら別に住んでる場所は関係ないわけで、まあ、せいぜい「学校に通いやすいかどうか」っていうレベルなんだけれども、公立小中学校だと「学区」っていう問題があるんだなあ。

 ただし、じゃあそれで選ばれた場所っていうのが、実は私立高校にも通うのが便利なところだったっていうのが、まあ、皮肉なんだけれどもね。

Photo_2『マンションは学区で選びなさい』(沖有人著/小学館eBooks/2017年10月6日電子版刊・2017年10月3日紙版刊)

『短大・大学卒業者が住民の35%を超えるのは、東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・京都府・兵庫県・奈良県・広島県の8都府県のみ』

『札幌市・仙台市・名古屋市・広島市・福岡市はその中心地ほど学歴が高い。東京から福岡を結ぶ線の近隣は高くなっており、都内でも都心寄りのほうが高くなりがちである』

『千代田・中央・港の都心3区に加えて、東京大学がある文京区、都下(東京都のうち、23区を除いた市町村のこと)で最も教育熱心な武蔵野市がトップ5を形成する。
 都内の受験進学率上位3区(千代田区・中央区・文京区)においては44%台であることから、この2倍に当たるおよそ9割が受験していてもおかしくないことになる。そのくらい現代における中学受験の割合は増えている』

 で、その中学受験に関していうと……

『難関中学校でも、少子化によって同学年のライバル数が減少し、入学しやすくなってきている。これは受験中学校の受け入れ人数が過去30年の間、約1・5万人と変わらなかったことから、小学校の卒業者数が減るほど受験進学率が上がっているという逆相関関係が成り立つためだ。受験中学校の学校数や受け入れ人数は大きく変わっていないので、入学できる門は開かれてきており、それならば中学受験をして進学をさせようと考えるのも無理はない』

 ということは、中学受験のためには小学校だということになるわけで……

『不動産のセールストークで「○○小学校学区内」と謳うのは実際に効果的なのである。捨て看板に限らず、チラシでもインターネット上の広告でもこの学区情報は真っ先に使われることが多い』

『小学校受験が狭き門でその後の進学がままならない状況と、前述した通り、高校受験組は最終学歴である大学受験にとって厳しい状況がある。これらを勘案すると、中学受験に適した公立小学校を選び、中高一貫教育を受けて大学受験するという選択肢が最もバランスの取れた選択肢と考えることもできる』

 という流れになるんだなあ。

『人気公立小学校には2つの典型的なパターンが存在する。  1つは昔からの由緒正しい高級住宅街に所在するケースである。

 もう1つは、先に述べたつくば市のような事例である。

 以前から住んでいる旧住民がほとんどいないところに、新しい街が都市計画されて出現するケースである。例として、東京都の豊洲・光が丘、千葉県の海浜幕張・新浦安、神奈川県横浜のみなとみらいや港北ニュータウンなどが挙げられる』

 で、一つの例の『昔からの由緒正しい高級住宅街に所在するケース』で言うと。

『街が高齢化して定年世代が増えてくると、学区別世帯年収も子育て世代の教育水準を正確に表さなくなることがある。
 文京区の例がわかりやすい。文京区では必ずしも学区年収の高い小学校が人気校とは限らない。実際に学区年収だけで見ると、人気公立小学校とされている「3S1K(誠之小、千駄木小、昭和小、窪町小)」はランクインしていない。これは、高級住宅地の居住者が定年を迎え、収入が減っていることが要因として考えられる。
 文京区では学区を優先しながらも、学校選択制を導入し、抽選での受け入れをしている』

『中学校別に見ると、前頁図版22のA列(人気度)の1位は第六中で、この学区と誠之小の学区がほぼ同じことから、その人気のほどがうかがえる』

『1位は第六中、2位文林中、3位音羽中になる。2位の文林中は1学年1クラスで人気度が最下位なことから参考にならないが、3位の音羽中は人気度が2位で受験進学割合も3位なので、人気の公立中と考えていいだろう』

 なるほどなあ、文京区で小学校って言えば「3S1K」だとばっかり思っていたんだが、どうも最近はその傾向も少しづつ変わっては来ているんだなあ。

『文京区は「3S1K(誠之小、千駄木小、昭和小、窪町小)」が名門校だが、そのエリアは、敷地面積が大きく、世帯数が少ないのと、リタイアしている世帯が多いために年収では上位に顔を出していない』

 ということのようですね。

 自宅購入で含み益を出すには7つの法則があるそうだ。

『【法則1】買うのに適したタイミングがある
【法則2】単価の高いエリアは底堅い
【法則3】駅からのアクセスはいいに限る
【法則4】大規模マンションは得をする
【法則5】タワーはランドマーク性に価値がある
【法則6】面積は小さいほど損をする
【法則7】適正価格以下で買う』

 って言うんだが……う~ん、まあ当たり前と言えば、当たり前のことなんだが、なかなかその辺の見極めがね……。

 まあ、でも取り敢えず「公立小学校の学区で選ぶ」っていうのは正解だとは思います。

『マンションは学区で選びなさい』(沖有人著/小学館eBooks/2017年10月6日電子版刊・2017年10月3日紙版刊)

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