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« 『フランスはどう少子化を克服したか』で見ても、とてもかなわないこと | トップページ | ベル&ハウエル ダブル・エイト 134 »

2017年5月 3日 (水)

『不動産投資の始め方』

『ごく普通の会社員が不動産投資に踏み出している。年金減額など将来不安が背景にあるが、不本意な人事異動や降格をきっかけに勤め先への収入依存リスクを肌身に感じ、副業感覚で始める人も多い』

 というのは実際だろう。確かに「会社に依存して生きる」ということができなくなっている社会である以上は、会社からの給与以外の収入の途を作っておかないと、それこそ「いざ」というときの自分の道の選択に困るということになってしまう。

 企業の方も「従業員に対する生活保障」としての給与が保証できなくなった以上は、従業員に対する「副業禁止」なんて偉そうなことも言えなくなって、「おおいに自分で稼いでください。ただし自己責任でね」という方向に変わってきている。

Photo 『不動産投資の始め方』(週刊東洋経済eビジネス新書 No.197/2016年10月22日本誌刊/2017年3月6日電子版刊)

 んじゃあ、早速、私も不動産投資を……って考えても、どんな形での不動産投資が一番サラリーマンでも可能であり、ラクできるのかというのが大きな問題なんだなあ。

 実は私もサラリーマンの副業としては不動産投資っていうのは一番向いているんじゃないかとは考えている。株式投資やFXなんかをやってみたら、そりゃいつか紙くずになってしまうんじゃないかという不安につきまとわれながら、毎日の市況に注目していなければならない。それがデイトレードなんかになってしまっては、日がな一日パソコンに張り付いて、1円上がった、1円下がったでもって細かい売り買いをしなければならず、それでは完全にサラリーマンの副業とは言えなくなってしまう。

 そこへいくと不動産投資は

『不動産の実物投資は、ほかの投資対象と比べると高利回りなのが特徴だ。預金や国債は言うまでもなく、同じく不動産に投資するJ-REIT(不動産投資信託)と比較しても利回りは高い。しかも物件価格・賃料の値動きが穏やかなので、インカムゲインを主体に長期で資産形成していく手段として秀でていることも、会社員の関心を引く一因だ』

『株価の動きで儲けが大きく変わる株式と異なり、家賃収益は非常に安定している。東京都心なら家賃はこの20年でおそらく1割も下がっていない。入居があるかぎり価格下落局面でもインカムゲインを得られる。塩漬けという概念があまりない。
 しかも高利回りだ。以前よりもだいぶ下がったが、それでも不動産と同程度以上の利回りが安定して取れる国内の金融商品は少ない。価格も平成バブルの崩壊後は株と比べ乱高下が基本的にない。急な上昇がない代わりに急な下落もないので、安定投資をするイメージだ。
 何よりも不動産は現物があるというのが大きいと思う。株のように紙クズになることはない 』

 などなど、いいことだらけ……、だと思ったら大間違い。やはり不動産投資にもやっていい不動産投資と、やってはいけない不動産投資があるのだ。

 問題は「表面利回り」と「実質利回り」というやつ。

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字。「実質利回り」は年間の家賃収入から諸経費(管理費や固定資産税など)を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費(登録免許税など)を足したもので割った数字。つまり「表面利回り」というのは、いかにもそれが収益であるように見えるけれども、実際にサラリーマン大家さんが手取りで受け取るのは、「実質利回り」の方。で、この実質利回りの諸経費の中に「銀行ローンの返済金」が入ってくると、これが結構「手取り押し下げ要因」になるってことなんだなあ。

『一棟所有のメリットは、1回の投資で複数戸を所有できることだ。管理費・修繕積立金制度がなく自分でコントロールが可能なこともある。
 何より一棟所有がよいのは土地の持ち分が大きいことだ』

『区分のメリットは、立地・環境がいい物件が多い点』

 なので、こんな形で始めるのもいいのかもしれない。

『慎重な人は、区分の現金買いから始めるのがいい。500万円くらいで利回り10%の物件を買い、1年ぐらい様子を見る』

 ただまあ、それは「表面利回り」に騙されないで、キチンと「実質利回り」でもってプラスが出る方法が見つかれば別に怖いことではない。

 だからと言って……

『一棟丸ごとへの投資に比べると少ない手元資金で始められる、区分マンション投資。中でも新築ワンルームの区分投資は、不動産業者のセミナーやこうした勧誘電話を通じて知った不動産業者を通じて行うケースが多い』

 そんな新築ワンルームマンションの多くは……

『理由は高い販売価格にある。特に電話勧誘で売るタイプの業者は、自分たちが得る利益分を価格に多く上乗せしているためかなり割高なのだ。
 中古物件を主に扱う別の業者の営業員に聞くと「彼ら販売会社の利益として400万円は上乗せされている」と明かされた。割高な分、ローン借入額と月々の返済額も多くなり、キャッシュフローが圧迫されてしまうのだ』

 ということなので、以上をまとめると……

〇区分マンション投資をできれば自己資金だけで始める
〇できればワンルームマンションではなくて、2~3LDKのマンションが良い
〇場所は、山手線管内のできれば駅のそば

 実は以上の条件は、私が不動産投資をした際の条件なのだ。

 たまたまそれまで住んでいたマンションを、ある事情で移らなければならなくなり、じゃあそこを売るよりは貸して副業を始めるのがいいんじゃないかという考え方からだったんだが、実にそれは当たりましたね。

 山手線管内の駅そばというのは、やはり入居者が決まりやすい条件だし、3LDKというのもなかなか入居者が見つからないで大変という部分がある反面、家賃の滞納とか、比較的長期の賃貸となるというメリットもある。

 まあ、取り敢えず借金して始めちゃうと大変なんで、はじめは小さいかもしれないけれども、自己資金で初めてみる、ってことですかね。一人息子と一人娘の結婚なんて例があったら、是非ともご検討を。

『不動産投資の始め方』(週刊東洋経済eビジネス新書 No.197/2016年10月22日本誌刊/2017年3月6日電子版刊)

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