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2017年2月 1日 (水)

⇧上げ 下げ⇩ マンション大調査

『週刊 ダイヤモンド』(2017年2月4日号)の特集が「⇧上げ 下げ⇩ マンション大調査」っていうもの。

 まあ「大調査」っていう割には表っつらだけを撫でたような感じもないではないが、取り敢えず読んでみよう。

2_4 『週刊 ダイヤモンド 2017年2月4日号/ダイヤモンド社/2017年1月30日刊)

 記事は「⇧上げ 下げ⇩ マンション大調査」という大タイトルの下

Part 1「新築と中古が逆転 マンション戦線“異状”あり」

Part 2「中古マンション エリア密着レポート」

Part3「それでもやっぱり 新築マンションが欲しい!」

Part 4「だまされないための 管理と大規模修繕のツボ」

 という4パートに分かれている。

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 まずは Part 1「新築と中古が逆転 マンション戦線“異状”あり」なんだが、要はまず土地の取得価格の高騰がある。いまや新築マンション市場は一種の「ミニバブル」状態となって、場所によっては東京都心エリアと同じくらいの土地取得価格が江東区や城南、湾岸、武蔵小杉あたりまで広がっているという状態なのだ。『局地バブルはいまや、都心近郊にまで及んでいる。江東区の深川エリアで販売されているタワーマンションの坪単価が500万円を超えるケースもある。武蔵小杉では、ほぼ山手線内である文京区と同じ単価でタワーマンションが販売されたり、門前仲町や木場といった辺りでも坪単価300万円というのが、今の相場なのだ』という。

 その結果、新築マンションよりは既存の中古マンションのほうにユーザーの目が行っているということなのだが、 でも、それはやっぱりマンションの立地なんだろうな。ただし、マンション資産価値の騰落率でワースト1位になったのが渋谷区松濤にある「プラウド松濤」でマイナス42.2%だっていうんだから、ちょっとその理由は分からない。

 まあ、「いつ、どこで買うか」っていうのは買い物の基本なんだけれども、マンションもその基本通りなんだろうなあ。

『ミニバブル期に分譲されたマンションの騰落率を見ると、東京23区であっても、いわゆる都心3区(港区、中央区、千代田区)以外は一部を除き、ほぼマイナスに転じていることが分かる。東京都以外では神奈川県と大阪府の中心部、京都府の中心部以外はほぼ全滅だ』

 というんだけれども、まあ基本的なことを言ってしまえば「家というものは買った時が最高の値段で、そこからは順々に下がっていくものだ」。経年変化っていうものもあるし、それを超えて値段が上がるっていうのは、それこそ土地の値段がバブルみたいに高騰しなければありえない、って考えれば値段が下がってしまうっていうことはやむを得ないことなんだ。

『「うちのマンション、ちょっと前まで含み損だったのが、ここ最近は含み益が出ているみたいなので、売るなら今かなと考えているんですよ」
 東京都の湾岸部にあるタワーマンションに住み、都内で働く40代半ばの会社員は最近、自宅マンションの資産価値が気になって仕方がないという』

 っていうんだけれども、じゃあ、そこを売ってどこに移るのよってのが、しかし、肝心なんだなあ。移った先のマンションや一戸建ての資産が目減りしたんじゃ意味ないじゃん。だったら、自分が住んでいるマンションの資産価値が上がったことだけを喜んでいればいいのであって、だからといってそこを売ることばかり考えていてもあまり意味はないのではないだろうか。

 その他、Part 2「中古マンション エリア密着レポート」では「中古マンション 首都圏・関西エリアルポ」として「品川・港南・芝浦 特徴的な物件が多い港南 芝浦も品川寄りの物件が有利」「勝どき・晴海・月島・豊洲 東京五輪の開催決定で急上昇 不安材料は選手村の供給後」「有明・東雲・台場 開発見込める有明で価格高騰 東雲は不便さ否めず伸び悩み」「武蔵小杉&神奈川県 武蔵小杉の上昇基調は不動 横浜、川崎も騰落率50%超続々」「千葉県 都心に近い本八幡が大幅上昇 常磐線沿線は駅近くでも停滞」「埼玉県 浦和駅の二大タワマン市場 大型物件の登場で激変か」「関西 大阪市内にタワマンが林立 京都は沸騰、兵庫は安定的」

 などがあるんだが、私にとってはなんでタワーマンションがいいのか、どこがいいのかよくわからない。

 同じマンションでもやはり100戸を超えてしまうと、どんな人が住んでいるのかが分からなくなってしまうし、そうなると管理組合も運営が大変になってしまい、結局そうなると管理会社のプロや一部管理組合のボスに管理を委ねることになってしまう。そんな大規模マンションよりは居住者の顔が見える中小規模のマンションの方が住みやすいし、安心して管理組合なんかも運営できる。

 結局、タワーマンションって最後どうにも管理ができなくなってしまい、スラム化してしまうんではないだろうか。スラム化してしまったマンションって、実は今、池袋辺りに沢山あるんだけれども、ああにだけはなりたくない。

 というと中小規模の顔が見えるマンションの方がいいと思うんだけれどもなあ。

『週刊 ダイヤモンド 2017年2月4日号/ダイヤモンド社/2017年1月30日刊)

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