フォト
無料ブログはココログ

Amazonウィジェット

  • Amazonおまかせリンク
  • おすすめウィジェット
  • Kindle

« 『洗えば使える泥名言』はいいけれども、結局は高須さんへの…… | トップページ | 『心理のことば』なのかどうかは分からないけれども…… »

2016年10月15日 (土)

もちろん『マンション格差』だって、おおいにあるのだ

 いろいろなところに「格差」があるようで、今回は『マンション格差』だ。

「まえがき」で榊氏は35年前に都心に勤務するサラリーマンA氏とB氏がそれぞれ4000万円前後のマンションを35年返済のローンで購入した話を書いている。そのA氏とB氏、35年ローンを支払い終えて、マンションの売却を検討。不動産仲介業者から売却の査定を受けたところ、A氏のマンションは3200万円、B氏のマンションは800万円とのこと。A氏のマンションは東京23区内、駅から徒歩5分、間取り3DK、面積50㎡。B氏のマンションは千葉県、駅から徒歩11分、間取り4LDK、面積98㎡。

 そりゃあ当然だわな。

Photo 『マンション格差』(榊淳司著/講談社現代新書/2016年10月1日刊)

 以下は、私も知っている冷厳たる事実。

『「不動産の資産価値は9割が立地」
 よく指摘されることだが、これは冷厳な事実である。誰も逆らえない。マンションなら、その建物の建築デザインや共用部の充実度、住戸内の居住性も確かに資産価値に多少影響する。しかし、全体評価の1割以上までは影響しないだろう』

 つまり、マンションのデザインとか、共用部の作りなんかは、基本的にデベロッパーがお客さんを「その気にさせる」ための仕掛けでしかないから、そんなもので選んではいけないってことなんだ。

『マンションの価格はどのようにして決まるのか?
 基本的にはコストの積算方式である。 土地代(仲介手数料) + 設計料 + 建築費 + 販売手数料 + 諸費用  これらのコストに加えて、デベロッパーの利益を乗せたものが、新築マンションの価格となる』

 このコストの大半は土地代である。それ以外のコストはどんな設計のマンションを作ろうがたいして違いは出ない。

『「どこでマンションを買えば、資産価値が下がりませんか?」
 よくいただく質問である。
「港区の青山と千代田区の番町ですね」
 東京ならそう答える』

 そりゃそうだろう。

『不動産業界の間では、千代田区の番町エリアもマンション価格がほとんど下がらないことで知られている。特に市ケ谷駅の裏手になる四番町や五番町は、めったに新築マンションが出てこない。中古マンションも新築時とほぼ変わらない価格で取引される』

『江戸城に近い番町には各大名の上屋敷が多く、青山付近には中屋敷、下屋敷が多かった。その他、高輪や麻布、駒込などもお屋敷町。そういった元のお屋敷町が現在、上質な住宅地に変貌している』

 フムフム

『典型的なのが、東京都文京区の「窪町小学校」と、京都市内の「御所南小学校」。この2つの通学区は私が知る限り、東西の横綱公立小学区である。最寄り駅で言えば、窪町小学校は東京メトロ丸ノ内線の「茗荷谷」、御所南小学校は京都市営地下鉄烏丸線の「丸太町」か東西線の「京都市役所前」。
 通常なら資産価値に大いに関係するはずの「駅徒歩○分」ということを超越して、この両校の通学区であるか否かによって新築も中古マンションも、資産価値の評価が1割は違う。特に京都市の御所南小学校の通学区で起こった異様なマンションの値上がりは、御所周辺エリア全体をバブルに導くキッカケとなった。
 また、窪町小学校エリアには、徒歩通学圏に悠仁親王が通うお茶の水女子大学附属小学校や筑波大学附属小学校、東京学芸大学附属竹早小学校がある。それぞれの小学校には幼稚園が併設されている。このエリアに住めば、幼児教室が近くにあったりして「お受験」に参戦しやすいわけで、教育熱心な家庭にとっては魅力的だろう。また、家計的に「中学までは公立に通わせたい」という親にとっては、文京区の「誠之小学校」「第六中学校」の通学区の人気も高い』

 これもまたよく聞く話だなあ。

 つまり、これらの地域って昔からの「山の手」(つまり「高台」ってこと)のお屋敷町だってことで、結局は多少無理してもそういったところに家(一戸建てが無理ならマンションってことですね)を買っておくのが資産的に一番安心できるってことですね。

 まあ、自分の住むところというのは、自分の哲学であるから、その結果としてどこに住もうがその人の哲学に合っていればどこにでもいいのであるが、特に哲学がない人は、やはり資産的に一番安心できる場所に住むっていうのが賢い方法なんじゃないだろうか。

『タワーマンションに住みたがるのは、基本が見栄っ張り』

 と言われようが、別に気にすることはない。ただし……

『見栄や嫉妬というのは、人間の感情のなかでやましい類のもの。タワーマンションに住む、ということはそういった感情との戦いを伴うことも意味する』

 ということは、タワーマンションに住むということは、基本的に高層階に住むっていうことなので、タワーマンションの低層階に住むのならば、普通の大きさのマンションに住んだ方が精神的にはツラくないってことだろう。特に、江東区に多いタワーマンションだったら、なおさら高層階に住まない以外は住む価値はないってことなんだと思う。

 また、今話題の豊洲あたりのタワーマンションはその風評被害もあって、どんどん値下がりしているという。まあ、もともと東京湾を埋め立ててできた土地だから、液状化の危険性も高いし、あまり住む気にもなったことはないが、若い人たちはあまり気にしないのかもしれない。

 しかし、なかなか住む気にはなれないなあ。

 やっぱり、私にとっては文京区が一番なんですね。

 ってなことで……、今日はこれから福島まで行ってきます。なんでフクシマ? まあ、それは、うまくすれば明日のブログで……。

『マンション格差』(榊淳司著/講談社現代新書/2016年10月1日刊)

« 『洗えば使える泥名言』はいいけれども、結局は高須さんへの…… | トップページ | 『心理のことば』なのかどうかは分からないけれども…… »

」カテゴリの記事

コメント

コメントを書く

(ウェブ上には掲載しません)

トラックバック

この記事のトラックバックURL:
http://app.cocolog-nifty.com/t/trackback/549500/64347586

この記事へのトラックバック一覧です: もちろん『マンション格差』だって、おおいにあるのだ:

« 『洗えば使える泥名言』はいいけれども、結局は高須さんへの…… | トップページ | 『心理のことば』なのかどうかは分からないけれども…… »

2017年11月
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30    

PEN PEN チョートクカメラ日記

自転車フォトグラファー 砂田弓弦

シュクレはお留守番

アローカメラ&我楽多屋

まだ東京で消耗してるの?