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2016年7月10日 (日)

「不動産投資セミナー」に行ってきた

 昨日は飯田橋にあるベルサール飯田橋ファーストで行われた、日経BP社主催の「不動産投資セミナー」に参加してきた。

 当然、参加者は私みたいなジジイばっかりかと予想していたんだが、意外と若い男性とか、女性(これは若い人から高齢者まで)とかもかなり散見出来た。それについては終わりの方で書きます。

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 内容は、まず基調講演が東洋大学教授で慶応大学名誉教授、小泉内閣で経済財政政策担当大臣、金融担当大臣、に就任し、日本経済の「聖域なき構造改革」の断行を標榜した竹中平蔵氏の「日本経済の将来と投資機会」第1部が投資用マンションの建設・販売・管理を行っているガーラ・マンションでおなじみ株式会社FJネクストの営業本部部長代理兼台湾益富傑薫事長の倉並美枝氏と不動産コンサルタントの長島修氏の対談「未来のための資産形成術」。休憩をはさんで第2部がどちらかというと中古の資産投資用マンションの扱いが多い株式会社ブロードブレインズの取締役副社長の種市全洋氏と住宅コンサルタントの野中清志氏の対談で「東京五輪・マイナス金利と東京不動産投資市場への影響」。最後が将棋棋士で投資家の桐谷広人氏の特別講演「投資の神髄」という構成。

 竹中氏の基調講演「日本経済の将来と投資聞機会」なんだが、ほぼ予想通りの内容で、アベノミクスがやろうとしていることは間違ってはいないのだが、現段階ではそれが「ぬかるみ」状態になっていてうまくいってない。それは規制緩和がうまくいっていないので投資機会が増えていないからだ、というもの。まあ、「聖域なき構造改革」の人らしい発言ではあるが、じゃあどうすれば規制緩和ができるのかまでは語ってくれない。まあ、自民党内の旧守派をクビにすればいいのだけれども、それができていないっていうことなんだなあ。

 イギリスのEU離脱という国民投票の結果や、トランプ氏現象などにみられるハイパー・ポピュリズムの原因は、「大断層」という格差が絶望的な状態にまでなってしまっていることがあるんだが、それはアングロサクソン特有の現象かと思っていたら、東京都知事選なんかもハイパー・ポピュリズムの匂いがしてきて、ポピュリズムがドミノ現象をおこしてきている。

 そうなると世界に波風が立ってきて、それに対する防衛策としてスイス・フランや日本円がセーフ・ハーバーとして買われてきている。

 アベノミクスを進めるためには「第4次産業革命(インダストリー4.0)」が必要でAirbnbやウーバーなどのサービスを積極的に推し進める必要があるだろうし、利用価値の高い都心の不動産などもセーフ・ハーバーになり得る。また2020年の東京オリンピック・パラリンピックには「締め切り効果」としてチャンスがやってくるだろう。しかし、そのためにもインダストリー4.0でどんどん規制緩和や特区作りをする必要がある。

 ということだった。

 その後の、第1部、第2部は新築のFJネクストと中古のブロードブレインズという違いはあるが、まあ基本的には同じ「マンション不動産投資」の話なのでかなりダブる部分がある。

 いずれにせよ、投資をするのなら一番は都心3区(港、千代田、中央)あるいはそれに新宿、渋谷を加えた5区、さらにそれに目黒、文京、品川を加えた8区エリアが投資に向いているということだ。以前、「東京17区」ってブログを書いたことがあるが、8区ねえ。

 まあ、いずれにせよ日本全体の人口は減少しつつあるのだが、東京圏(と大阪、名古屋圏)だけは人口が増え続けており、特に東京圏は若い単身者が増えてきており、単身者向けのマンション需要は相変わらず不足ぎみなのだ。特に単身者や学生が多い街は「街が若い」ということになり、それはますます街に活気があることになり、その街に住む希望者がどんどん増えるってことなんだなあ。

 一方、一戸建ての土地にはお金が入ってこないし、郊外のアパートは空室率がアップしているので、これからは都心のワンルームマンションの需要が更に増えてくるだろう。

 いずれにせよ、日本中の上場企業の本社の50%が東京に集中しているし、外資系企業の日本における本社所在地の75%が東京に集中している。なので、東京一極集中の傾向は今後も変わらないだろう。

 特にこれからリニア新幹線駅や山手線新駅ができる品川周辺が第二丸の内化してきて、ますます職住接近の需要が増えてくる。

 ただし、そんな投資用マンションも大事なのは立地と管理。これには妥協しちゃいけないそうだ。

 立地というのは最寄り駅から何分ということなのだが、これが以前は10分くらいまでOKだったのだが、最近は6分くらいにまで短くなっているそうだ。更にその最寄り駅から通うオフィスまでの時間も重要だ。ということなので、都心3区、5区、8区っていうことになっちゃうんだなあ。

 管理というのは管理組合がどれほど機能しているかということ。つまり、そのマンションのメンテナンスをキチンと行っているかということ。これは管理組合だけじゃなくて管理組合が管理を委託している管理会社の問題もある。メンテナンスには当然お金がかかるので、管理組合や管理会社が積極的でないマンションではこのメンテナンス(大規模修繕や小規模修繕)をおろそかにしていることろがある。ところが、そうやってメンテナンスにお金をかけないと、どんどんマンションはボロくなってきて、リセール・バリューも安くなってきてしまうし、当然そうなれば賃貸の家賃にも影響してきてしまう。

 そうなると、普通のマンションを買って賃貸に出すよりは、投資用マンションを買って賃貸に出す方がお得ってことになるのだろうか。この辺はあまり考えていなかったので、おおいに参考になった。普通に不動産屋さんのサイトで条件にあう物件を探すのもよいけれども、むしろ投資用マンションを作って売って管理しているようなマンションの方がいいのかもしれない。

 更にマンションは「女性目線」で探そうということらしい。つまり、単純に言ってしまうと「オートロック」と「バス、トイレ別」ってことですね。

 うん、そうしよう。

 で、初めに書いた「意外と若い人とか、女性とかもかなり散見出来た」という件なのだが、要は彼らにとっては、現在働きながら納めている年金だってどれほど受け取れるのかどうなのかはわかっていない。更に、現在は住宅ローンの金利もメチャクチャ低いので、働いて収入がある期間は、マンションの家賃収入はそのまま預金にまわすことが出来る。ならば、例えば40歳で35年の固定金利でローンを組んでも、25年くらいで繰り上げ返済ができてしまう。そうなれば65歳から、言ってみれば「自分年金」を家賃収入から受け取れるわけで、老後を安心して暮らせるというわけだ。

 う~ん、今の若い人とか女性とかってかなり堅実に自分の未来のことを考えているんだなあ。

 まあ、彼ら彼女らが65歳になった時に、日本経済がどんな状態になっているのか、どんな人口動態になっているのかは知りませんが。

 私の場合も、年金だけじゃ心もとないので、やはり自分年金としての不動産収入を考えているんですよね。

 前にも書いたことがあるが「不労所得」って、いいもんですよ。

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