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2016年3月19日 (土)

「マンション管理セミナー」を受けてきたんだけれども

 公益財団法人 マンション管理センター主催のセミナー『「マンション管理に関する判例」解説セミナー ~判例から管理組合運営を考える~』というのに行ってきた。

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 何でかって? つまりは私は今、私が住んでいるマンションの管理組合の理事長をやっている(エヘン! って偉ぶるほどでもないけれどどもで。でも、それも5月で御役御免になれる)からなのだ。

 公益財団法人マンション管理センターは国土交通省の指導下にある財団法人で、マンション管理士なんかにも手伝っている団体。そこのセミナーなので、当然マンション管理士なんかの受講生が多いようだった。私みたいな素人(というか定年後マンション管理士試験に挫折したヤツ)は少ないようだった。

 講師は弁護士の佐藤貴美氏。東北大学法学部を卒業し国土交通省に入省。内閣府から独立して弁護士を開業。つまり、マンション管理の専門家で、公益財団法人マンション管理センターの顧問をやっている。

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 ということで、昨日のテーマは4つの判例を紹介された。

 マンションの管理というのは、基本的に区分所有法という法律に則って行われるのだが、昨日の講義はこの区分所有法の第6条、第57条、第58条、第59条に関する判例。ではそれらの条文はどうなっているんだろう。

(区分所有者の権利義務等)
第六条
 区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。
2 区分所有者は、その専有部分又は共用部分を保存し、又は改良するため必要な範囲内において、他の区分所有者の専有部分又は自己の所有に属しない共用部分の使用を請求することができる。この場合において、他の区分所有者が損害を受けたときは、その償金を支払わなければならない。
3 第一項の規定は、区分所有者以外の専有部分の占有者(以下「占有者」という。)に準用する。

第七節 義務違反者に対する措置
(共同の利益に反する行為の停止等の請求)
第五十七条
   区分所有者が第六条第一項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
2以下、削除

(使用禁止の請求)
第五十八条
   前条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第一項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
2以下、削除

(区分所有権の競売の請求)
第五十九条
   第五十七条第一項に規定する場合において、第六条第一項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
2以下、削除]

 まあ、要は区分所有法第6条では、基本的にマンションはあかの他人が共同生活をおくる場所なんだから、それぞれお互いを気遣って、多少の不満は「お互いさま」の精神(「受忍限度」って言います)で乗り越えましょう、ってのが基本なんだけれども、それが毀損されちゃった時の対処方法が第57条、58条、第59条ってわけ。

 判例1は、マンション専有部分を、賃借人が朝7時から夜10時頃まで無認可保育園として使っちゃったんけれども、やっぱり小さい子どもたちの声や、扉をドンドン叩く音はうるさいし、共用部分にベビーカーを置きっぱなしにして邪魔だし、夏なんかはベランダで子どもが水浴びするんだが、その水が下の部屋まで飛んだ来たり、マンションがオートロックシステムになったので入出する人達から氏名を記載するようにお願いしたんだけれども、それを拒否された」というようなことが度重なって、「マンションの専用部分を託児所として使ってはならない」という平成18年3月30日の東京地裁の判断。まあ、大きな問題としてはこの託児所の経営者が管理組合の理事が経営する店に行って「子供、親を差別している」とか「店をつぶしてやる」といってナイフを振り回したということがあって、それがきっかけになって無認可保育園を辞めさせるような判例となった。

 このマンションの1階2階には普通に店とか入っている部分があって、そこは当然専有部分じゃないから、別にどこからも何か言い立てられる部分はないはずなんだけれども、まあ、賃貸料の関係なんだろうなあ、そんな専有部分に保育園を作っちゃったことてっね。そこが問題の発端だったんだろうな。

 判例2は、区分所有者が、業務執行に当たっている管理組合の役員らを誹謗中傷する内容の文書を近隣の電柱などに貼付したり、マンションの防音工事を受注した業者の業務を妨害するなどの行為が共同利益背反行為として該当しうる行為として認められた行為。

 判例3は、管理費滞納に伴ってその専有部分を競売に出してしまったこと。「①滞納期間が3年以上に及ぶこと②滞納額が100万円を超えること③既に(区分所有者が)会社としての実態がない以上今後滞納が解消されず、かえって滞納額が累積していく見込みであること」という理由で競売が認められた。

 判例4は、ちょっと難しいんだけれども、要はマンション全体で電力供給会社を一括変更することを決めたんだが、それに反対する人が一人いて、その人がいるために電力供給会社を変更できず、しかし、電力供給の為の主回線の工事は行わなければ(以前の配線が古くなってしまって、新たに配線しなおさなければならな。そのついでに新しい電力供給会社と契約しようと考えた)ならないのに、その際に電力供給会社を変更することについて、ある人だけが、それに反対してその新しい電力供給会社との契約を結ぶことを拒否した問題。

 でも、この反対した人は、管理組合の総会にも出ていないし、その後の説明会にも出ていないないし、それまで一言も発言はしていないようだ。要は、管理組合の幹部が設定した数多くの総会・説明会にも出席していないし発言もしていない。じゃあ、普通はそのまま承認なんだろうというのが執行部の考え方なんだけれども、突然、反対を言う人がいるんだなあ。

 まあ、こういう人は必ずどんな管理組合でもいるんです。

 で、こんな人がいたら、管理組合はその人の持っている専用部分を競売しちゃってもいいんだ。 っていうのが司法の判断。要は、彼を区分所有者としては認めない、ってことですね。

 勿論、そこに至るにはかなりの経緯が必要なんだろうけれども、基本的には管理組合でもって正式に決定したことは、そのマンションでは一番大事なことであり、それはそこに所有権を持っている人は着実にそれをも守っていかなければならないことなんだろうなあ。

 ということで、まあ、マンション管理士の人たちと一緒にセミナーを受け手きたんすけれども、これって面白そうだなあ。

 これからも受講してみようかしら。その後に。マンション管理士とかね。

Fujifilm X10 @Hitotsubashi Chiyoda (c)tsunoken

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