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2014年2月19日 (水)

『不動産投資は東京17区!』って、どこだ?

 昨日、確定申告に行った立場からすると「不労所得って、い~いなあ」というところなんだけれども、ああそうか私は既に年金生活者。日々の生活が不労所得によるものなのだった。

Photo『不動産投資は東京17区! 中古ワンルームを選ぶ!』(牛込雄一著/クロスメディア・パブリッシング/2014年1月14日刊)

 で、取り敢えず「17区」ってどこなんだ?

千代田区:日本の政治、経済、文化の中心地として発展/中央区:経済と商業の中心地、湾岸エリアにも注目が/港区:人気スポットも多いビジネスの中心/新宿区:多国籍な商業地と住宅地が織りなす大都市の縮図/文京区:「文の京(ふみのみやこ)」と住宅の街/台東区:江戸の町民文化とアートが共存する街/墨田区:東京スカイツリーのお膝元/江東区:東京五輪開催決定で湾岸エリアに開発の波が/品川区:企業誘致が進む交通至便なエリア/目黒区:閑静な住宅街と人気のエリアが共存/大田区:羽田空港を有するモノづくり企業の集積地/世田谷区:23区最大の人口を誇る、東京のベッドタウン/渋谷区:副都心を形成する、文化とファッションの街/中野区:再開発で変わりつつある住宅の街/杉並区:下町風情も味わえる閑静な住宅地域/豊島区:池袋を中心に、特長ある街が混在/練馬区:緑豊かでアクセスも充実の住宅エリア』ということなんだけれども、但し、世田谷区や練馬区でも環状八号線の外側は、投資対象としてはお勧めできない地域だという。

 まあ、これはあくまでも「投資対象」としての判断なのだから、板橋区、北区、足立区、荒川区、葛飾区、江戸川区に住んでいる人には申し訳ないけれども、それは「投資対象」でないということだけで、別に住むのに適していない場所と言うことではない。「住まい」という観点で見ればまた違った見方も出来るのである。

 で、何故「中古ワンルーム」なのかと言えば;

『物件数も新築に比べて格段に多いため、広い選択肢の中から投資に適した物件を選ぶことができます』

 ということ。「新築」であっても、それは買った瞬間に「中古」になってしまうわけであるし、『物件そのものの価格に業者の広告費や宣伝費といった販売するための費用が上乗せされているため、どうしても購入価格が高めになってしまう点』が問題なのだな。

 勿論、『家賃に“新築プレミアム”を上乗せするわけです。しかし、最初の入居者が退去した後は中古物件扱いになるため、家賃は相場の水準に下げざるをえなくなります、最初の入居者の都合にもよりますが、早い段階での家賃の下落は覚悟しておかなければなりません』ということなのだ。まあ、「新築」のメリットは最初の入居者だけであって、その後の入居者には関係ないって言えば、その通りだ。

 じゃあ、入居者はどこを見て物件を選んでいるのだろう。

1位が、男性は「宅配ロッカー」で、女性が「バス・トイレ別」
2位は、路線、駅、エリア
3位は、最寄り駅からの時間
4位が、通勤通学に要する時間

 つまり、賃貸マンションの入居者の物件選びの条件は;

 基本的には、会社や学校までの時間のかかり方であり、そしてもっと重要なのが「建物や部屋の設備、仕様」なのである。基本的には「築年数」にはあまり気にしないようである。築年数よりも、部屋の内観や設備で決める傾向があるようだ。

 だから、「中古ワンルーム」なんだよね。

 ただし、中古と言っても建設時期が大事である。

『80年代の終わりから90年代の初頭、つまりバブルの時代に投資用のワンルームマンションが飛ぶように売れました。当時の投資物件は売り手の効率が最優先。手狭でバス・トイレは3点式のユニットバスが当たり前で、居住性は二の次でした。さらに、洗濯機置き場のないという致命的な物件が目立つのも、この時代の特徴です。
 しかし、バブル崩壊以降、それまでの売り手目線でのつくり方から入居者目線へとマンションの開発業者は大きく舵を切りました。そして平成7年頃から「バス・トイレ別」のワンルームマンションが建てられ始め、ほどなく、それが主流となっていったのです』

 なるほどなあ、ということで牛込氏が薦める「投資用ワンルームマンション」は、平成7年以降に建てられた、中古マンションということなのだ。

 勿論、不動産を取得する際の「印紙税/登録免許税(司法書士への報酬)/不動産取得税/固定資産税・都市計画税/管理費/修繕積立金」 というのは当然である。

 更に、マンション不動産投資に関する8つのリスクというのがあるらしい。

『家賃滞納リスク/火災リスク/地震リスク/金利変動リスク/家賃下落/価格低下リスク/瑕疵リスク/倒産リスク』

 の八つだ。

 が、まあ。ここのリスクはもはやしょうがないリスクであり、事業を行っている以上は(マンション経営だった充分事業である)抱え込まなければいけないリスクなのである。というか、リスクのない事業はあり得ないからね。

 で、どうだろうか。

 もはや公的年金だっていつまで支払われるかも分からないし、そんな年金に対する「私的年金」として、こうした「自分が住むマンション」以外のマンションを持っておくってのもありじゃないだろうか。というか、私も今の家に移ってマンションが空いた時に人に貸して「不労所得」を得た時期がある。これは最高ですね。だって私が何をしなくても、勝手にマンションがお金を産みだしてくれるんだもん。株投資なんかよりもずっと「見える」投資だ。

 ということなので、多少なりとも余裕のある人には、このマンション不動産投資はおススメします。ただし、東京に住んでいる人だけと言うのは、ちょっと残念ではあるけれども。

 いいですよ「不労所得」って。

『不動産投資は東京17区! 中古ワンルームを選ぶ!』(牛込雄一著/クロスメディア・パブリッシング/2014年1月14日刊)

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