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2013年3月12日 (火)

『「不労所得」のつくり方』って、実は「苦労所得」だったりして

「不労所得」って、なんて響きのよい言葉だろう。

 別に私たちが生きている世界は資本主義社会なんだから、「働かざる者、食うべからず」なんて社会主義的な考え方はする必要なんかはない。働かなくても生きていける人は「積極的に働くべきではない」そうやって、働かなければならない人のために、職を提供すべきではないのか?

一生好きなことをして暮らすための「不労所得」のつくり方』(吉川英一著/光文社文庫/2013年2月20日刊)

 なあんてことを書いたけれども、そうそう「不労所得」って、得るのは楽ではないのだ。

 例えばアパート経営について吉川氏は書く。

『都会の表面利回り10%の物件は、たしかに空いてもすぐに埋まるのでしょうが、地方の高利回り20%物件を満室経営できる大家さんには、収益力ではかなわないと思います』

 そう、首都圏で表面利回り20%なんて物件はまずない。大体が10%以下か、10%を超えても、12~3%がせいぜいだ。となると、アパートのメンテナンスにもお金はかかるし、何かあって借り手からクレームが出ればそれに対処しなければならない。また区分所有のマンションを買ってそれを貸すという場合には、マンションの管理費や修繕積立金なんかはバカにならない金額になる。

 やはり今年1月1日のブログ「『300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす方法』はまさに田舎ならではの方法論だが」で書いた通り、この本の著者、加藤ひろゆき氏は北海道在住だし、本書の著者、吉川英一氏は富山県在住だ。つまり、両者に共通する「田舎、それも相当の田舎暮らし」ということがポイントになるのかもしれない。

 私も一時期所有するマンションを人に貸していた時期があるのだが、約20万円位の家賃をとっても、管理会社への手数料や管理費、修繕積立金、固定資産税なんかでおよそその半分は消えてしまうので、実際の収入は年間100万円ちょっと。別にマンションのローンがあるわけでもなかったし、会社員としての収入もあったので、困ることはなかったけれども、それで生活できるような甘い話はないってこと。

 それでも不動産収入(アパート経営)で不労所得を得ようというのなら、本書からいえることは以下の通り。

・高利回り物件にこだわろう!
・減価償却のメリットを活用しよう!
・都会の利回り10%程度の物件では、キャッシュフローがまったく出ない!
・地方の高利回り物件は投資効率がいい!
・まずは中古物件から!
・区分よりも一棟ものを!
・RC造よりも木造。それも2階建てが狙い目!
・木造のほうがRC造よりも減価償却費が多い!
・リフォームは自分でできることは自分でやろう!
・空き室対策は管理会社と共同で考えよう!

 といったこと。さらに私が加えるならば

・なるべくローンは組まずに、自己資金でできる範囲で!
・首都圏は捨てて、田舎に住もう!

 ということである。

 つまり、加藤ひろゆき氏の方法が究極の不労所得の得かたであるということ。吉川氏はアパート経営を始めて2年で不労所得で生活していける状態になって、サラリーマンを辞めたそうだが、加藤氏は初めから自己資金でアパート経営を始めている。吉川氏は銀行からの借入金で始めている。どちらがいいのかと言えば、当然借入金なしで始めた方が、最初から収入の全額が収益になるわけだから、その方がいいに決まっている。

 吉川氏も最初はいろいろと失敗を重ねているようだ。まあ、最初はどんなものでも失敗から初めて、数年たって(人によっては10年くらいたって)なんとかその仕事で食っていけるようになる。まあ、それがフリーランスの仕事の基本であります。

 しかし、考えてみると、これって不労所得なんだろうか。借入金の返済は「仕事」じゃないのか? アパートのメンテナンス、リフォームは仕事じゃないのか? まあ、サラリーマンのように「時間に縛られている仕事」でないことは事実であるけれども、アパートの借り手からクレームがあったら、即対処しなければならない。

 まさしく本書でも触れている「狼旅団の地下に潜った投資ブログ」に書いてある通り「『大家業は不労所得ではなく苦労所得』は大家さんを目指す方なら朝晩1万回唱えてほしい呪文です」なのでありました。

 もうひとつ、本書にはデイトレーディングのことも書いてあるが、まさしくデイトレこそは「苦労所得である。

 だって、デイトレで年間数千万稼ぐ人なんて本当にごく一部。月に20万円稼いで年間240万円。ということは日に平均10,000円は稼がなきゃならない。ということは、時には損(それも大体が大損である)することも考えると、1日に数万円稼がなきゃならない。そんなのはまず無理だし、かなりの苦労が伴う。

 ということなので、割愛。

 しかし、大半の人は源泉徴収という罠にとらわれて生きていくしかないのだ。

 勿論、挑戦することは尊いのだから、やる価値は否定しないが……。

 

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